Плюсы и минусы нового Жилищного кодекса России для
москвичей
Об изменениях, которые ждут москвичей, в связи со вступлением в силу
нового Жилищного кодекса РФ, рассказывает депутат Мосгордумы Дмитрий
Катаев.
Жилищный кодекс - фундаментальный документ, который следует
рассматривать в комплексе всех тех законодательных изменений, которые в
нем затронуты. Среди них законотворческие новации в сфере организации
органов власти Субъектов Федерации, Градостроительного и Земельного
кодексов. Спектр проблем и вопросов очень широк - он касается всех сфер
жизни москвичей: жилья, строительства, коммунальных платежей...
Принятие ЖК должно повлечь за собой необходимость внесения
значительного числа серьезных изменений в целый перечень городских
законов: "Основы жилищной политики города Москвы", "О правах товарищества
собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда
в кондоминиуме", "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях,
являющихся общим имуществом собственников помещений", "О порядке
переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", "Об
улучшении жилищных условий жителей в городе Москве", "О гарантиях города
Москвы лицам, освобождающим жилые помещения".
Общее впечатление от изменений в Федеральном законодательстве в области
жилищной политики у меня складывается весьма неоднозначное.
С одной стороны, есть положительные моменты, а с другой, - появились
такие, которые явно пойдут во вред. Например, если в московском Законе "О
гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" ранее
отрицательные стороны можно было, образно говоря, подвергнуть амортизации
через федеральные законы (посредством судебных решений), то с недостатками
федеральных законов бороться гораздо сложнее.
Прежде всего, хотелось бы начать с изменений, связанных со
строительством, реконструкцией и предоставлением жилья. После введения в
действие Жилищного кодекса житель города становится собственником доли в
земельном участке под своим домом, что нельзя не отметить как позитивный
момент. В то же время из Гражданского кодекса РФ следует, что собственник
жилья является пользователем земли, даже в том случае, если эти права не
оформлены. Правда, Правительство Москвы всячески тормозит этот процесс,
поэтому эти права мало у кого оформлены в городе, если говорить о рядовых
гражданах.
И все же, если эти права закреплены в законе, то возникает вопрос: как
оценивать эту землю? Ответ: с точки зрения той прибыли, которую она
потенциально может принести. С этой проблемой москвичи всякий раз
сталкиваются при оценке жилья в городе.
В декабре 2003 года в Закон "О гарантиях города Москвы лицам,
освобождающим жилые помещения" благодаря усилиям столичных депутатов была
введена норма о том, что собственник жилья имеет преимущественное право
перед остальными инвесторами, войти в инвестиционный контракт посредством
своей собственности. Данная норма превратила его в активного участника
инвестиционного процесса. Итак, норма существует, но на практике почти не
применяется из-за того, что власти опять же тормозят этот процесс.
Надеюсь, депутаты Мосгордумы, в конечном счете, добьются ее повсеместного
применения.
Кстати, формулировка нормы о том, что собственник жилья имеет
преимущественное право перед остальными инвесторами, на мой взгляд, не
совсем удачна. Следовало бы сформулировать ее следующим образом: что
собственник должен иметь право сам начать процесс реконструкции, не
ожидая, когда к нему придет инвестор. Тем не менее, и данная норма также
достаточно действенна.
Нелишне добавить, что прибыль в инвестировании строительства жилья
сегодня составляет в столице 100 и даже 200 процентов. Я считаю, что это -
неоправданная прибыль, получаемая инвестором. Точнее было бы сказать, что
налицо обычное присвоение им земельной ренты. А между тем любой житель
города может и должен получать свою долю прибыли.
Возвращаясь к Жилищному кодексу, скажу, что он как бы поставил все
точки над "и", закрепив своими нормами права собственника. Теперь владелец
жилья является также и собственником земли, располагающейся под его домом.
Правда, исполнительная власть по-прежнему в состоянии отдать землю
инвестору-застройщику во дворе, где стоит этот дом. Однако снести ваш дом
и отдать землю под вашим зданием инвестору она уже не имеет права. Даже в
случае государственной нужды (в частности, решения Генерального плана
развития территории) чиновники должны будут известить жителя не менее чем
за год до начала строительства. В течение этого года житель получит
возможность осуществить инвестиционный проект реконструкции своего дома.
Кроме того, с введением Жилищного кодекса узаконен весьма важный
институт - собрание многоквартирного дома. Такое собрание существовало и
ранее, но у него не было ни прав, ни обязанностей. Жилищный кодекс
закрепил эти права и обязанности. Причем норма затронула все формы - ЖСК,
ТСЖ или смешанный состав собственников. Теперь собрание вправе принять
решение о форме управления домом или о заключении на конкурсной основе
договора с организацией, которая возьмет на себя функцию ремонта,
обслуживания здания.
Что касается нежилых помещений в доме, то, к сожалению, никакой
оговорки в Жилищном кодексе об этом не содержится. Данный момент пока
остается пробелом в законодательстве.
Среди отрицательных аспектов кодекса я бы отметил норму о том, что
капитальный ремонт теперь должен финансироваться за счет собственника
жилья. По моему глубокому убеждению, эта норма является нарушением закона
о приватизации.
Правда, Жилищный кодекс оставляет при этом возможность финансировать
капремонт, в том числе и за счет субъекта Федерации. Исходя из этого,
столице нужно разработать городской закон о капитальном ремонте в Москве,
который мог бы учесть подобные моменты.
Наконец, говоря об опасениях жителей города в связи с переходом столицы
на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг, я бы не стал
драматизировать ситуацию. Дело в том, что субсидию на оплату
жилищно-коммунальных услуг Жилищный кодекс не отменяет. Для значительного
числа жителей плата никогда не станет 100-процентной. Это важно уяснить. А
вот для жителей элитных домов плата может быть 100-процентной уже сейчас.
Это справедливо, учитывая, что они в состоянии платить при покупке жилья
две тысячи долларов за квадратный метр площади.
Дарья Семенова
