Банки обещают уже в этом году сделать кредиты на жилье более
привлекательными
Уже два месяца страна живет с действующим законом об ипотеке, призванным
сделать жилье более доступным. Пока никаких революционных изменений на рынке
ипотечного кредитования не произошло. Да на них, собственно, сразу никто и не
рассчитывал. Тем не менее есть основания надеяться, что ипотека уже в ближайшем
будущем станет если не массовой, то уж точно - более доступной. Вполне могут
снизиться и размер первого взноса, и процентные ставки.
В России ипотека только-только набирает обороты. По данным рейтингового
агентства Standard&Poor`s, доля ипотечного кредитования составляет менее 1%
нашего ВВП. В странах Центральной Европы этот показатель равен примерно 5%, в
Евросоюзе - 34%. Как утверждают эксперты, у нас ипотечными кредитами
воспользовались пока не более 2% российских граждан. Да и недавний
экспресс-опрос "НИ" показал, что представление об ипотеке даже у наших читателей
еще весьма смутное.
Между тем, как уверяют специалисты, Америку в свое время вытащило из кризиса
не только строительство дорог и автомобилей, но и массовое ипотечное
кредитование. Оптимисты убеждены: за ипотекой и будущее России.
"Твердый" продукт и "плавающий"
На сегодняшний день ипотечные кредиты в России выдают около 150 банков. В
Москве таковых 25-30, причем 70% столичного рынка поделено между пятью банками.
Кредит можно получить примерно под 11-13% в долларах и под 15-17% в рублях. Для
сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2-4%, а
в странах Балтии - 3,3-3,5%.
У нас размер ставки зависит не только от банка, но и от того, какая именно
схема кредитования выбрана. Так, в крупном банке можно взять кредит и под 10,5%
в долларах на 10 лет, но для этого нужно подтвердить доход справкой с места
работы по форме НДФЛ. В то же время, если вы хотите растянуть кредит на 20 лет,
то платить придется уже по большей ставке - 16,75%.
В последнее время на рынке появился новый ипотечный продукт - кредит с
плавающей ставкой LIBOR. LIBOR (London InterBank Offered Rate) представляет
собой процентную ставку, по которой банкиры занимают денежные ресурсы у своих
коллег на Лондонском межбанковском рынке. Она формируется на основе процентных
ставок нескольких крупнейших банков-ориентиров из Франции, Германии, Японии,
Великобритании, США. Британская банковская ассоциация ежедневно рассчитывает и
публикует этот показатель по семи валютам: доллару США, евро, английскому фунту,
японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару.
Сегодня долларовая ставка LIBOR составляет примерно 3-3,3% годовых.
Условия ипотечного кредита под плавающую ставку декларируются как LIBOR+ со
второго года выплат. Это означает, что кредит на срок до 15 лет в первый год
выплачивается, скажем, под 10% годовых, а потом LIBOR+8%, LIBOR+9% и т.д.
Выгодно это или нет, каждый решает сам. Фактически стоимость кредита может
оказаться примерно той же, что и при твердой ставке - 11-14%. Разница может
составлять десятые доли процента, но они-то и важны: суммы на кону солидные, так
что речь может идти о приобретении или потере от нескольких сотен до десятков
тысяч долларов в год. Те, кто уже привык отслеживать динамику мировых финансовых
рынков, находятся в лучшем положении: он может пойти за кредитом в момент обвала
ставки LIBOR и прилично на этом сэкономить. Правда, ставка может и взять
устойчивый тренд на повышение. По прогнозам экспертов, такое вполне вероятно -
политика США направлена сейчас на укрепление доллара.
С надеждой на лето
Средний срок ипотечного кредитования по России сегодня 10 лет, максимальный -
27 лет. Еще несколько лет назад такие кредиты выдавали не больше, чем на 3-5
лет. Так что рынок явно поворачивается к заемщику. Как правило, заемщики
стремятся погасить кредит пораньше, за 6-7 лет - жить в долг никому не нравится.
Банкам это невыгодно: чем меньше пользуются его деньгами, тем меньше банковский
доход. Поэтому, чтобы компенсировать возможные "убытки", некоторые банки вводят
штрафы за досрочное погашение кредитов.
Пожалуй, главным препятствием на пути к получению ипотечного кредита служит
первый взнос. Это сумма, которую нужно внести уже при получении кредита. Как
правило, это 15-30% от общей стоимости жилья. Некоторые кредиторы предлагают
молодым семьям заплатить взнос даже меньше 10%. Однако чаще всего, если взнос
меньше 30%, банки устанавливают повышенную процентную ставку, иногда в полтора
раза большую. Она действует до тех пор, пока заемщик не выплатит те же 30%.
Тем не менее есть основания предполагать, что процент первоначального взноса
постепенно будет уменьшаться, а сумма, которую может выдать банк в качестве
кредита, увеличиваться. Связано это с тем, что действующие с недавнего времени
законы, касающиеся рынка жилья, создают неплохие условия для страхования
ипотечного кредитования.
По сведениям "НИ", соответствующие масштабные программы разрабатывают сейчас
сразу несколько крупных страховых компаний. И если все пойдет нормально,
заработать они могут уже в этом году. Оптимисты говорят, что пилотные проекты
ипотечного страхования могут появиться на рынке уже ближайшим летом. Если это
случится, банк сможет застраховать до 20% общей суммы кредита. Для заемщика это
означает, что на руках в качестве первого взноса надо будет иметь не 30%
стоимости жилья, а 10%. Если речь идет о квартире ценой, скажем, в 80 тыс.
долларов, накопить 8 тыс., конечно, легче, чем 24 тыс.
К тому же, как полагают специалисты, ипотечное страхование благотворно
повлияет и на процентные ставки. Они, конечно, не опустятся сразу до уровня
американских или европейских, но и снижение годовых на 1-2% в этом деле -
немалое подспорье для тех, кому за квартиру платить и платить лет эдак двадцать.
Дорогие издержки
Первый взнос - это еще не все деньги, которыми надо запастись. Заемщику еще
предстоит понести дополнительные расходы, которые составляют 4-7% от суммы
кредита.
К допрасходам относится в первую очередь плата за оценку стоимости предмета
залога, то есть квартиры (100-200 долларов). Кроме того, предстоит застраховать:
риск утраты права собственности, жизни и трудоспособности заемщика, риск порчи и
нанесения ущерба. Все это вместе тянет примерно на 1,5% от суммы кредитового
остатка в год плюс 10%. Правда, вступившие в силу жилищные законы все же
уменьшили траты заемщика. Стало необязательным нотариальное заверение ипотечной
сделки - а это 1,5% от суммы сделки. При стоимости квартиры, скажем, в 100 тыс.
долларов - то 1,5 тыс. долларов. За государственную регистрацию договора
купли-продажи и ипотеки в прошлом году надо было платить 2,2 тыс. руб., а теперь
- 500 руб.
Придется заплатить и банку: за рассмотрение заявления-анкеты клиента (30-65
долларов), за аренду индивидуального сейфа (60-80 долларов), определяемый
индивидуально сбор за открытие и ведение ссудного счета (0,5-2% от суммы
кредита, но не менее 200 долларов США), за определение подлинности денежных
купюр при первоначальном взносе (0,1% от проверяемой суммы), комиссия за
предоставление кредита (0,5-1% от суммы кредита, но не менее 350 и не более 1500
долларов).
Кому сегодня нужна ипотека
Основные клиенты ипотечных банков сегодня - это граждане в возрасте 25-35
лет. Это тот самый состоявшийся средний класс, достигший определенного
профессионального и социального статуса и имеющий приличные ежемесячные доходы.
Обобщенный портрет сегодняшних российских заемщиков таков. Это граждане с
зарплатой от 24 до 100 тыс. руб. в месяц. Обычно они работают в сфере услуг
(банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо на
крупных производственных предприятиях. Большинство - офисные работники. Как
правило, заемщики женаты или замужем, но детей не имеют.
Расширится ли этот достаточно узкий в России круг или нет - это едва ли не
самая популярная тема "круглых столов" участников рынка недвижимости в последние
месяцы. Парадокс в том, что все стороны заинтересованы в росте рынка ипотеки:
банки получат дополнительную клиентуру, риелторы - новых покупателей жилья, а у
граждан появится возможность улучшить жилищные условия за 400-500 долларов в
месяц. Пока дело если и движется, то явно медленнее, чем хотелось бы всем. Вся
надежда на "ипотечные" законы, которые недавно вступили в силу.
