Инвестирование в загородную недвижимость остается одним
из самых выгодных и безопасных
Это еще раз подтвердил участникам конференции "Недвижимость и
инвестиции в России" генеральный директор компании "Терра" Андрей Мажаров.
В последние месяцы на рынке загородной недвижимости наблюдается некоторое
затишье, которое, по мнению специалистов, приведет к прекращению бурного
роста цен. После летнего банковского кризиса инвесторы более аккуратно
подходят к своим вложениям, считает г-н Мажаров. Более того, большинство
покупателей, даже приобретая загородный дом для личного пользования,
относятся к нему как к объекту инвестиций и очень переживают за то,
насколько стоимость дома сохранится и увеличится в будущем.
Зачем строить? Просто ходи туда-сюда...
Одной из серьезных особенностей загородной недвижимости как
инвестиционного рынка, по мнению г-на Мажарова, является новая тенденция
по стоимости земли. За последние три-четыре года стоимость земли в
Подмосковье резко увеличилась - по разным оценкам и в разных местах - в
5-6 раз. К примеру, цены на землю на Рублево-Успенском шоссе достигли
психологического рубежа в 100 тысяч долларов за сотку. "Это реальные цены
по некоторым сделкам", - подтверждает г-н Мажаров. В дальнейшем же такого
бурного роста цен, который был раньше, не будет. Рост, безусловно,
продолжится, но рассчитывать на такой же бурный рост нельзя, и инвесторам,
занимающимся загородным девелопментом, надо приспосабливаться к новой
реальности.
В период бурного роста цен недостатки и просчеты девелопмента этим
ростом нивелировались: девелоперы большей частью зарабатывали на росте
стоимости земли, и это явилось залогом успеха проекта. Сейчас к
девелопменту будут предъявляться повышенные требования. "Мы попытались
очистить доходность девелопмента от такого его компонента, как просто
стоимость земли, - говорит г-н Мажаров, - и выяснилась любопытная вещь,
что за последние полгода средняя доходность инвестиций в загородную
недвижимость, по реализованным проектам, без учета роста стоимости земли
(эффективная доходность) составляла всего 10-15%, что очень далеко от тех
больших сумм, которые считаются нормальными для загорода". Плюс к этому
среди этих проектов - эффективная доходность была крайне нестабильна -
разброс цифр составлял от минус 70-80 до плюс ста процентов. "Получается,
- резюмирует г-н Мажаров, - что некоторые инвесторы, занимаясь
строительством на купленной земле, фактически уменьшали ее стоимость.
Больше прибыли они бы получили, просто купив землю, ничего не строя и
потом продав года через полтора. Многие инвесторы говорят, что если бы они
знали, во что это выльется, они бы ничего не строили, заработали бы
столько же или даже больше, зато избежали бы проблем, связанных со
стройкой".
Секрет успеха - помнить про клиента
Но, тем не менее, существуют и проекты, эффективная строительная
доходность которых достигает 100%, и если прибавить к этому еще стоимость
роста земли, то получаются очень серьезные суммы. Если попытаться
проанализировать, в чем успех или неуспех проектов, выясняется, что
никаких глобальных секретов тут нет. Проекты, которые являются успешными и
суперуспешными, по словам г-на Мажарова, не являются какими-то
откровениями. Как это ни банально звучит, это объекты, построенные с
учетом ожиданий и пожеланий клиента.
"Другой вопрос, - продолжает гендиректор "Терры", - что в этом жилье
достаточно сложно формализовать эти ожидания. Это не торговый центр, где
решения принимаются спросом на определенный тип товаров, в большинстве
случаев определенный различными исследованиями. За городом все по-другому.
Покупка загородной недвижимости на 80% - это эмоции - человек покупает
дом, просто потому что он ему понравился. Соответственно, там, где
риэлторы, инвесторы смогли встать на точку зрения потенциального
покупателя, а не ориентироваться на собственные предпочтения, там проект
имел успех".
За МКАД - на ПМЖ
Еще одной особенностью, отмечаемой специалистами, которая наблюдается в
настоящий момент и готова стать стабильной тенденцией, является
специализация рынка недвижимости. На рынке совершенно четко выделяется
новый сегмент загородной недвижимости - дома для постоянного проживания в
ближайшем Подмосковье, откуда люди каждый день ездят на работу, возят
детей в школу, детский сад. "Сейчас получается так, - продолжает г-н
Мажаров, - что в большинстве случаев, люди, которые покупают загородный
дом, почти все имеют квартиру в городе и фактически живут на два дома".
Причина здесь проста - отсутствие за городом минимально необходимой
инфраструктуры, достаточного количества детских учреждений, торговых
центров, и т.д. В результате получается, что владельцы такой недвижимости
вынуждены постоянно ездить в Москву, что вызывает кучу проблем, но здесь
же кроется большой потенциал, который должен дать толчок новому развитию
загородного рынка.
Большие перспективы и для развития самой социальной, торговой и
сервисной инфраструктуры. "Сейчас инфраструктура развивается очень
большими темпами, - говорит г-н Мажаров, - и мы ожидаем в ближайшие
два-три года большой всплеск интереса к пригородной недвижимости.
Фактически этот сегмент молодой, и рынок очень далек от насыщения". В
дальнейшем же специалисты ожидают деление рынка загородной недвижимости на
два сегмента - пригородную и дачную недвижимость. Через какое-то время,
когда решится проблема с инфраструктурой, многие люди будут постоянно жить
в пригороде.
Монополизм спасет рынок
Конечно, главный вопрос, который волнует инвесторов, которые собираются
или уже вложили средства за город, - насколько перегрет рынок, возможен ли
кризис, что будет с рынком. "Сейчас, - считает г-н Мажаров, -
инвестиционный климат характеризует нестабильность. Довольно долгий период
стабильности закончился в 2004 году и, по нашим оценкам, нестабильность
будет существовать еще довольно длительный период, хотя, на самом деле,
все индикаторы как классические, так и макроэкономические, да и более
изощренные методики показывают, что в долгосрочном плане все стабильно".
На руку подмосковному рынку недвижимости, по мнению г-на Мажарова, играет
монополизм на рынке недвижимости. "По сути, существует несколько уровней
монополизма, - говорит Андрей Мажаров, - это монополизм Москвы и
московского региона, который связан с очень большой централизацией
финансовых, людских и прочих ресурсов в Москве".
"Надо понимать, что цены на московскую недвижимость - монопольные, -
считает г-н Мажаров, - а монопольная цена определяется платежеспособностью
покупателей, и пока она будет существовать, цены будут расти и дальше".
Среди более узкого подмосковного рынка таким монополизмом обладает
западное Подмосковье. Это связано с разными факторами: с транспортной
доступностью, экологической ситуацией. И последний компонент монополизма
западного Подмосковья - это то, что места являются историческими для
проживания элиты общества. Принимая все это во внимание, по мнению Андрея
Мажарова, можно с уверенностью сказать, что инвестиции и в московскую, и в
подмосковную недвижимость, особенно в западное Подмосковье, являются очень
перспективными и потенциально достаточно доходными, несмотря на снижение
роста цен на землю.
Оксана Самборская
